Les Inspirations ÉCO : Comment évolue le contexte de la demande dans l’immobilier depuis le début de 2016?
Youness Berady : Si on tient compte des chiffres officiels annoncés par le ministère de tutelle, le déficit en logement à fin 2015 s’élève à 580.000 unités, en plus d’une demande additionnelle de 125.000 unités annuellement. Cela revient à loger entre 2,8 millions et 3,2 millions de Marocains. On pourrait s’attendre à ce qu’il y ait une forte demande courant 2016 et que tout le secteur connaisse une redynamisation. Paradoxalement, le principal indicateur de l’activité immobilière, qui est la production et la mise en chantier, est en baisse continue. Idem chez les banquiers où le nombre de dossiers autorisés a atteint son record le plus bas en plus de 10 années; c’est aussi le cas du côté des notaires, qui se plaignent de la faiblesse des transactions immobilières comparativement aux années antérieures. Il est donc difficile, en l’absence d’un observatoire de l’immobilier indépendant, d’anticiper la demande. Toutefois, tous les professionnels s’accordent sur le fait que la demande, tous segments confondus, s’affaiblit. Cette demande est de plus en plus faible pour le produit du social.

Qu’en est-il de l’offre immobilière ?
Pour le neuf, on continue de voir de nouveaux projets arriver sur le marché. Certes, la cadence de mise en chantier s’est ralentie, mais les promoteurs immobiliers produisent toujours, tous segments confondus. Plusieurs promoteurs se sont rabattus sur des niches où la demande existe et est parfois forte comme c’est le cas pour les résidences fermées de villas sur l’axe Casablanca – Rabat, et les appartements économico-balnéaires sur l’axe Casablanca-Kénitra. Ce qu’il faudrait noter à ce niveau, c’est que la production n’est pas seulement motivée par la demande, mais parfois par des contraintes financières ou réglementaires comme c’est le cas pour le logement social (obligation de respecter les engagements entrepris dans le cadre des conventions signées avec l’État, l’atteinte du minimum de 500 logements pour bénéficier des avantages fiscaux, etc.). Pour l’ancien, l’indice de BAM pour les prix des actifs immobilier (IPAI) est un bon indicateur. Cet indice a enregistré, pour le premier trimestre 2016, un recul de 2% comparativement à la même période de l’année précédente. Cette baisse pourrait s’expliquer par une offre supérieure à la demande.

Quels en sont les impacts sur l’évolution des prix ?
Pour le logement social, le prix est plafonné. Devant la rareté de la demande, les promoteurs opérant dans ce segment préfèrent élever le niveau de la finition que de baisser les prix. Cela continuera jusqu’au moment où l’opération ne pourra plus être viable financièrement. On assistera donc à la disparition de ce type de logement tout simplement. Pour les autres segments, malgré une demande qualifiée de moyenne à faible, les prix resteront stables. Je ne pense pas qu’ils baisseront car il y a d’autres paramètres qui entrent en jeu et qui fixent un prix plancher «psychologique» comme par exemple les intérêts bancaires, le prix d’acquisition du foncier, etc. Partant du fait que les actifs immobiliers ne sont pas des produits périssables, les promoteurs immobiliers préfèrent faire face à un allongement des délais de vente que de baisser les prix ou vendre à perte. Un arbitrage motivé par le niveau de déficit en logement à combler et l’arrivée sur le marché des nouveaux ménages. C’est la logique patrimoniale qui prime sur la logique financière ou le coût d’opportunité.

Risque-t-on la survenue d’éléments majeurs pouvant changer la tendance pour le reste de l’année ?
À mon sens, l’année 2016 est une année charnière. Le secteur est en train de vivre une mutation. Les incitations fiscales octroyées par l’État, notamment pour le logement social, ont relancé le secteur de l’immobilier en 2010. Six années plus tard, ce modèle est en train de s’essouffler, un modèle qui a d’ailleurs fait émerger plusieurs grands groupes, qui connaissent de nos jours des difficultés et qui ont entraîné dans leur sillage des entreprises de construction. D’un autre côté, l’État n’arrive pas à trouver la parade pour que le moyen standing attire les investisseurs, et à relancer le secteur. Les banques sont en train de prendre les devants et tentent par tous les moyens de limiter les «dégâts»… Bref, toute la profession est en ébullition et tout le monde est dans un immobilisme, surtout que 2016 est une année d’élections législatives. Ainsi, pour répondre à votre question, je ne pense pas que la situation actuelle connaîtra un changement pour le reste de l’année.

Dans ce cas, où résident les opportunités pour les acquéreurs cette année ?
Je pense que le marché de l’ancien commence à présenter des opportunités intéressantes d’investissement car les prix ont entrepris une tendance baissière (2% de recul) vu que les propriétaires de ces actifs immobiliers n’adoptent pas forcément les mêmes réflexes que les promoteurs immobiliers dans la mesure où ils sont prêt à baisser les prix afin de rendre liquide leur investissement immobilier. Il y a également le locatif. En effet, il devient plus intéressant, à situation et finition pareilles, de louer que d’acheter si on tient compte, dans le calcul de l’achat, non seulement du montant facial mais du coût global de l’opération puisque finalement, et pour une maturité de 20 ans, le bien immobilier revient au double du prix initial.

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