D’après certains professionnels du secteur bancaire, le secteur de l’immobilier souffre de l’échec de plusieurs projets haut de gamme en raison de la crise à l’international. C’est ainsi que les banques deviennent plus méfiantes des promoteurs qui misent sur ce segment.

Les ÉCO : Comment se comporte le haut de gamme au Maroc ?

Rabii Berady : Avant de parler du comportement, parlons d’abord de la définition. À ma connaissance, il n’existe pas de consensus sur comment on définirait le haut de gamme ou l’immobilier du luxe au Maroc. Quelques opérateurs du marché le caractérisent par le prix de vente du produit final (Sup à 2.5 MDH) alors que d’autres le qualifient par la nature des prestations et la qualité des matériaux utilisés, ou par le type de produits (villas, loft, Riad) ou encore par le quartier d’implantation. Revenons à votre question, ce qui a été observé sur le marché depuis la fin de 2008, c’est un rallongement des délais de commercialisation des produits qui se vendent à des prix dépassant les 2,5 MDH et une correction relativement sévère des prix pour les produits dont le prix de vente varie entre 7 MDH et 10 MDH (voir plus).

Les opérateurs qui interviennent dans cette dernière niche (7 à 10 MDH) ont adopté deux hypothèses (sans prendre le temps de les vérifier). La première est que le cycle de l’immobilier restera toujours ascendant. La deuxième est qu’ils peuvent vendre exclusivement à une clientèle étrangère. Dans leur sillage, ils ont entraîné les banques (en leur présentant parfois des taux élevés de pré-commercialisation). Toutefois, avec la crise financière internationale, les clients (spéculateurs) ont disparu et le cycle immobilier au Maroc s’est stabilisé. La suite est connue par tout le monde. Aujourd’hui, il y a encore des opérateurs qui réussissent dans cette niche, toutefois, ils sont plus prudents, ils prennent le temps de vérifier leurs hypothèses, et surtout ils sont conscients qu’ils doivent, pour perdurer, proposer des produits au ratio prix /qualité très compétitif et surtout bien maîtriser leur coûts (achat du foncier, délais de réalisation et de commercialisation).

Quels effets devraient avoir la méfiance grandissante des banques sur ce segment ?

La demande émane de toutes les composantes de la société et l’intervention des banques dans le secteur de l’immobilier est primordiale. Il est inconcevable de voir les banques cesser de financer l’immobilier, et ceci pour tous les segments confondus. On ne devrait pas parler de méfiance, mais plutôt de collaboration et de transparence (de part et d’autre). Je pense que les banques devraient pousser les promoteurs immobiliers à mieux intégrer dans leur culture (depuis l’achat jusqu’à la livraison), l’analyse du risque (cartographie du risque). En contrepartie, les promoteurs devraient aider les banquiers à mieux comprendre la logique de leurs investissements. Une plus étroite collaboration entre les deux parties, ne pourrait être que bénéfique à tous les niveaux.

Comment devraient évoluer, en conséquence, les prix sur ce segment ?

Ce qui détermine le prix, c’est en premier lieu, le foncier, puis le coût de réalisation (Travaux, études..), après, ce sont les taxes et la fiscalité et enfin le coût de structure, propre à chaque promoteur. L’intervention ou pas des banques, n’agit pas directement sur les prix, mais elle conditionne l’offre (la réalisation ou pas du projet). Si l’opérateur, qui ne fait ni appel au marché financier ni ne dispose donc de liquidités, et ne trouve de plus aucune adhésion de la part des banques, il ne réalisera pas le projet. L’offre se raréfiera et la demande fera que les prix augmenteront. C’est pour cela que l’intervention des banques est primordiale, car elle régule d’une certaine manière le marché.

Est-il opportun d’acquérir aujourd’hui dans l’immobilier de luxe ?

Si vous comptez acheter le bien pour y vivre (logement principal), la question de l’opportunité ne se pose même pas, car quand bien même votre bien aura doublé de valeur d’ici 5 ou 6 ans, si vous le vendez, il faudrait le remplacer par un autre bien qui sera acheté à un prix égal (toute chose étant égale par ailleurs) à celui que vous aurez vendu. Si vous êtes un investisseur, l’idéal serait d’acheter en bas du cycle et de vendre en haut de celui-ci. La question qui se pose alors est : sommes-nous en bas du cycle ? Je ne le pense pas, il me semble que les prix vont continuer à baisser pendant quelques temps encore.

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